Want behalve de nieuwe Omgevingswet, die de bouw- en vastgoedsector boven het hoofd hangt, zijn er ook nog altijd de stikstof- en PFAS-crisis, de sterk gestegen bouwkosten en, o ja, bijna vergeten, een recente uitspraak van de Hoge Raad over gemeentelijke grondposities die gaat zorgen voor onzekerheid, extra complexiteit en vertraging bij vastgoedprojecten.

Enorm ambitieus
Voor 2008, toen de financiële crisis inzette, was een aantal van 90.000 woningen per jaar tamelijk vanzelfsprekend. Maar na 2008 zette een dramatische daling in. Het aantal nieuwe woningen liep vanaf dat moment terug tot de helft, namelijk zo’n 45.000 in 2014. Waarna het weer lichtelijk opliep. Maar om aan de enorme overheidsambitie te voldoen die nodig is om de vraag naar woningen bij te benen, moet er heel wat meer worden gebouwd dan de huidige 69.000 (CBS cijfer over 2020). Maar of dat mogelijk is? Want in 2010 werd het ministerie van VROM opgeheven (voor de jonge(re) lezers: voluit het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, dat zich vanaf 1982 bezighield met onder andere huisvesting en aan de basis stond van de roemruchte VINEX-locaties). Vanaf dat moment werd woningbouw overgelaten aan gemeenten en provincies. Met andere woorden: de overheidsambities bleven vrolijk in stand, maar voor de uitvoering werden anderen verantwoordelijk.

Schrijnend tekort op ambtelijk niveau
Dat laatste vormt ook meteen één van de enorme obstakels in het hele woningbouwverhaal. Niet alleen het kabinet, maar ook praktisch alle politieke partijen hebben mooie woonplannen in hun programma’s, maar vertellen er niet bij hoe ze moeten worden gerealiseerd. En dat is niet zo gek. Want er is domweg een tekort aan locaties en een tekort aan capaciteit om ze uit te voeren. Niet alleen bij de bouwers, maar ook bij de gemeentelijke overheden die de plannen moeten beoordelen. Zo liggen er alleen al in Rotterdam plannen voor minstens 30.000 nieuwe woningen, terwijl het gemeentelijke apparaat slechts 3.000 woningen per jaar kan verwerken!

30% prijsstijging
Een ander probleem waar woningcorporaties en ontwikkelaars op dit moment mee worstelen zijn de snel stijgende bouwkosten. Toekomstige projecten zitten in de knel en bouwprojecten die al lopen dreigen onbetaalbaar te worden. Sander Heinsman, bestuurder bij Portaal, luidde recent in het Vastgoedjournaal de noodklok: “Ontwikkelaars en beleggers vragen zich af of de projecten wel doorgaan. Zij kunnen vaak de uiteindelijke kosten niet dragen waardoor het hele plan op losse schroeven komt te staan.” Drie jaar geleden kostte het appartement zo’n 180.00 euro om een appartement te bouwen. Datzelfde appartement kost nu 240.000 euro om te bouwen. Een prijsstijging van meer dan 30%! Terwijl de huur maar een paar tientjes meer is dan drie jaar geleden. Heinsman ziet vooral bij projecten voor de komende twee, drie jaar de grootste vertragingen ontstaan, omdat deze financieel steeds moeilijker rond zijn te krijgen. De sterk stijgende bouwkosten komen voor de woningcorporaties boven op de in 2013 ingestelde verhuurdersheffing, die ervoor heeft gezorgd dat ze jaarlijks tienduizenden huizen minder bouwen. De heffing levert de rijksoverheid jaarlijks zo’n 1,7 miljard euro op, maar zorgt er voor dat corporaties veel minder investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Uit onderzoek blijkt dat corporaties zonder de verhuurdersheffing hun nieuwbouwproductie zouden kunnen verdubbelen.

Mededinging
Een derde bom onder de nieuwbouwambities is een recente uitspraak van de Hoge Raad. Gemeenten mogen bij vastgoedprojecten niet langer grond direct verkopen aan een betrokken projectontwikkelaar of bouwer. Volgens de hoogste Nederlandse rechter moeten andere serieuze partijen mee kunnen dingen als er meer belangstelling te verwachten is voor een grondpositie. Bij diverse lopende bouwprojecten moet nu bekeken worden of aan die eis is voldaan. Op korte termijn zorgt de uitspraak voor onzekerheid, extra complexiteit en vertraging bij vastgoedprojecten waarin gemeenten als grondbezitter of -verkoper actief zijn. Want een gemeente kan niet meer zomaar onderhands één-op-één onroerend goed, lees: een gewilde grondpositie, verkopen aan een partij. Potentiële andere gegadigden moeten voortaan ruimte krijgen om mee te dingen. En als er bij schaarste slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop moet dat vóór de transactie helder kenbaar gemaakt en gemotiveerd worden.

Grondprijzen
Er is in Nederland trouwens sowieso iets raars aan de hand met de grondprijs, die bij nieuwbouwprojecten een enorme invloed heeft op de uiteindelijke woningprijs. En dat is iets dat eigenlijk al vanaf de jaren vijftig een rol speelt. Meestal op de achtergrond, als een deuntje waarvan je je nauwelijks bewust bent. Maar soms ook op de voorgrond, wanneer er bijvoorbeeld een kabinet sneuvelt. Dat gebeurde al drie keer: het vierde kabinet Drees in 1958, het kabinet Cals/Vondeling in 1966 en het kabinet Den Uyl in 1977. Waar gaat het daarbij om? Om de waardevermeerdering van de grond die optreedt als de bestemming ervan verandert. Wanneer braakliggende of landbouwgrond de bestemming wonen, werken of mobiliteit krijgt, schiet de prijs als een raket de lucht in. De ‘gebruikerswaarde’ (de agrarische prijs) wordt op dat moment ‘verkeerswaarde’ (de marktprijs). En wie mag die stijging in zijn zak steken? De projectontwikkelaar die zo slim was om lang voor de bestemmingswijziging flink wat grondposities in te nemen? Of de gemeente die de grondpositie gebruikt om gemeentelijke tekorten aan te vullen? Ook daarin is trouwens door de financiële crisis van 2008 verandering gekomen. Zoals Johan de Kruijff, Universitair docent Bestuurskunde aan de Radboud Universiteit recent (29 oktober 2021) schrijft in Binnenlands Bestuur: 'Het huidige grondbeleid van gemeenten is veelal passief en faciliterend, mede als gevolg van de bovenmatige winstverwachtingen rondom grondexploitatie die, na de financiële crisis van 2008, niet meer reëel waren. Gevolg van dat passieve beleid is dat er alle ruimte is voor de markt om strategische grondposities op te kopen en zo een sterke onderhandelingspositie richting gemeente te verkrijgen. Niet alleen de gemeente merkt dat, maar ook potentiële kopers zijn daarmee afhankelijk van die marktpartijen en betalen hoge prijzen voor grond en bebouwing.’ Met een mooi woord: marktwerking. Concreet: terwijl je op het Franse platteland een bouwkavel koopt voor nog geen twee tientjes per vierkante meter, betaal je in Nederland, niet alleen in de Randstad maar ook in de buitengebieden, al gauw een paar honderd euro per vierkante meter. Ook in Duitsland liggen de prijzen een stuk lager dan in Nederland (zo tussen de 65 en 200 euro/m2, afhankelijk van de locatie). Ook dat maakt wonen & bouwen in Nederland (een stuk) duur(der) en zorgt er mede voor dat het gebrek aan betaalbare woningen groot is en groot zal blijven. Een nieuw kabinet zal dus met echte oplossingen moeten komen om de woningmarkt vlot te trekken en niet moeten blijven hangen in het uitspreken van ferme ambities.