Een betaalbare woning voor iedereen, of je nu koopt of huurt, belooft het regeerakkoord. Toe maar, het kan niet op. Maar hoe realistisch is dit eigenlijk? Of worden wanhopige huizenzoekers in het voetspoor van de inwoners van Groningen, blij gemaakt met een dooie mus? Want de ministeriële mogelijkheden om de zaak vlot te trekken, zijn eigenlijk niet zo erg groot. Ok, de verhuurdersheffing die de afgelopen jaren ervoor zorgde dat woningcorporaties nauwelijks meer in staat waren om te investeren in nieuwbouw, wordt afgeschaft. Dus hopelijk wordt er weer meer geïnvesteerd in sociale woningbouw. Want ook de woningcorporaties hebben te maken met sterk gestegen prijzen waardoor het steeds lastiger wordt om projecten rond te krijgen.

Regisseur
Daarnaast zou de minister ook gemeenten en provincies moeten stimuleren om meer te bouwen. Want de overheid bouwt zelf niet, aangezien ze in 2010 het ministerie van VROM heeft afgeschaft. Ter herinnering: het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, dat zich vanaf 1982 bezighield met onder andere huisvesting. En dat onder andere aan de basis stond van de roemruchte VINEX-locaties. Ooit versmade woonplekken waar vandaag de dag ook fors wordt overboden, want de woningnood is hoog. Vanaf dat moment werd woningbouw overgelaten aan gemeenten en provincies. Met andere woorden: de overheidsambities bleven vrolijk in stand, maar voor de uitvoering werden anderen verantwoordelijk. Een regierol voorspelt in dat opzicht weinig goed, want het betekent weinig meer dan dat je de acteurs probeert zover te krijgen dat ze doen wat jou voor ogen staat. Want minister De Jonge kan weliswaar afspraken maken met provincies en gemeenten over aantallen die gebouwd moeten worden; over instrumenten om het een ander af te dwingen wanneer afspraken niet worden nagekomen beschikt hij niet.

Rol overheid
Er wacht minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge een ondankbare taak. Want afgezien van de beperkte slagkracht, lijkt hij vooral bezig te moeten gaan met het opruimen van de ellende die de overheid in de afgelopen decennia zelf heeft veroorzaakt. Dit aldus een recente studie van Matthijs Korevaar, universitair docent aan de Erasmusuniversiteit. In zijn studie laat Korevaar zien dat de overheid een grote rol speelt bij de ontwikkeling van woninghuren en -prijzen. Hij stelt dat de sterk gestegen huizenprijzen, die veelal worden toegeschreven aan het woningtekort en de rol van belegger, vooral het gevolg zijn van diverse beleidsmaatregelen. De stijging van de huizenprijzen in de afgelopen decennia gaan hand in hand met overheidsbeleid dat gericht is op eigenwoningbezit. Aanvankelijk was er sprake van een grote, particuliere huursector in Nederland, maar in de tweede helft van de twintigste eeuw groeit het eigenwoningbezit tot 60% van vandaag de dag. Korevaar stelt dat dit hand in hand gaat met de liberalisering van de hypotheekmarkt, die leidde tot een groei van de hypotheekfinanciering van zo’n twintig procent van het bruto nationaal product in de jaren zestig, tot 80 procent rond de jaren negentig. Als in deze periode ook nog eens aflossingsvrije hypotheekproducten worden gelanceerd die gebruikmaken van een al veel ouder belastingvoordeel voor woningbezitters (de hypotheekrenteaftrek) gaat het pas echt hard. De combinatie van ruimere leennomen met de hypotheekrenteaftrek zorgt in de jaren negentig voor een explosie van de huizenprijzen. Met alle gevaren van dien, zoals we hebben gezien in de jaren na 2008. Het is overigens niet een typisch Nederlands fenomeen, aldus een studie in The Economist uit begin 2020, waarin de auteur ervan, Callum Williams, stelt dat “Housing is the world’s biggest investment class. It is also at the root of many of the rich world’s social and economic problems.” En er vervolgens op wijst dat de financiële crisis van 2008 en de jaren daarna een direct gevolg waren van een ‘mismanaged housing market’, waarbij subprime hypotheken en het geloof dat huizenprijzen alleen maar konden stijgen een hoofdrol speelden. Callum Williams stelt nogal scherp: “In rich countries, […], housing is too expensive, damaging the economy and poisoning politics.”

De plannen
Wat zijn trouwens die bouwplannen van de gemeenten en provincies. Wat staat er voor de komende jaren op stapel? Want aangezien het bouwen van een woning gemiddeld zo’n jaar of zeven kost (twee jaar bouwtijd, vijf jaar proceduretijd), zal er al heel wat concreets bezig moeten zijn, om nog tijdens deze kabinetsperiode tot iets realiseerbaars te komen. Cobouw en Follow the Money deden onderzoek en daaruit blijkt dat de Nederlandse gemeenten gezamenlijk plannen hebben voor 1,2 miljoen nieuw woningen. Of ze er ook echt komen is echter zeer de vraag, want de bouwplannen staan bol van de onzekerheden. Zo tellen provincies en gemeenten zonder overeenstemming en op verschillende manieren hun plannen, waardoor slechts een derde van de plannen, 400.000 woningen, ‘hard’ lijken te zijn. Lijken dus, want zelfs over de kwalificatie ‘hard’ of ‘zacht’ wordt in de verschillende provincies verschillend gedacht. En dan zijn er nog obstakels zoals het ontdekken van verontreinigde grond, ambtelijke capaciteitstekorten, procedures bij de Raad van State en ontwikkelaars die een project niet rendabel weten te krijgen. Ook een recente uitspraak van de Hoge Raad lijkt niet in de plannen meegenomen. Gemeenten mogen bij vastgoedprojecten namelijk niet langer grond direct verkopen aan een betrokken projectontwikkelaar of bouwer. Volgens de hoogste Nederlandse rechter moeten andere serieuze partijen mee kunnen dingen als er meer belangstelling te verwachten is voor een grondpositie. Bij diverse lopende bouwprojecten moet nu bekeken worden of aan die eis is voldaan. Op korte termijn zorgt de uitspraak voor onzekerheid, extra complexiteit en vertraging bij vastgoedprojecten waarin gemeenten als grondbezitter of -verkoper actief zijn. Er is dus weliswaar sprake van een hoop ambities, maar die lijken gebouwd te zijn op de nodige onzekerheden. Begin maart komt de minister met een bouw- en woonagenda waarin concrete maatregelen staan om de woningmarkt uit het slop te trekken. Wij zijn benieuwd.