Hoe moet je omgaan met erfpacht?

Het is niets nieuws, maar wel vaak ín het nieuws: erfpacht. Klinkt als iets wat je moet betalen, en dat is het ook. Erfpacht heeft te maken met grond onder je nieuwe huis: die is gek genoeg vaak niet van jou. Maar wat is erfpacht precies en wat moet je ermee?

Wat is erfpacht ook alweer precies?
In Nederland is de grond waarop veel huizen staan niet van de huiseigenaar, maar van de gemeente of iemand anders. Maar omdat je huis er nu eenmaal op staat, mag je het gebruiken. Maar je raadt het al: dat is niet gratis. Je betaalt daar een vergoeding voor: de canon. Die wordt bepaald door de woningwaarde en de rente die de verpachter berekent.

Erfpacht is niet iets nieuws. In het oude Egypte werd het gehanteerd, net als bij de Romeinen. Ook in Nederland bestaat erfpacht al heel lang. Oorspronkelijk verhuurden grondbezitters hun goed als ze er zelf toch niets mee wilden, in ruil voor een canon. De huurder maakte de grond bewoonbaar en onderhield de boel.

Er zijn twee soorten erfpacht: de gemeentelijke erfpacht bestaat al meer dan een eeuw. De meeste gemeenten verkopen hun grond aan projectontwikkelaars, of meteen aan de uiteindelijke eigenaar. Maar in sommige gemeenten (Amsterdam en Den Haag bijvoorbeeld) wordt het in plaats daarvan verpacht. Particuliere erfpacht ontstaat als grondeigenaren (vastgoedeigenaren of kerken bijvoorbeeld) dat doen.

Is het verstandig om een huis op erfpachtgrond te kopen?
Op de lange termijn is erfpacht vaak duurder dan grond waarvan je zelf eigenaar bent. De canon kan fiks omhoog gaan, tenzij die voor lange tijd is afgekocht. Onderzoek eerst hoe hoog hij kan worden. Ook is de financiering van particulier erfpacht nog weleens lastig, want dat erfpacht voldoet niet altijd aan de voorwaarden van de Bancaire richtlijn van de Nederlandse Vereniging van Banken.

In welke gevallen is een hypotheek bij erfpacht mogelijk?
Bij gemeentelijke erfpacht is dat zeker mogelijk, al is het voor de geldverstrekker wel relevant of de erfpacht voor bepaalde of onbepaalde tijd is verleend. De looptijd van de lening mag meestal niet langer zijn dan die van de erfpachtovereenkomst.

De lasten bij particulier erfpacht zijn moeilijk te voorspellen, omdat de grondeigenaar de canon gewoon omhoog kan gooien als ‘ie daar zin in heeft. Dat maakt financiering lastiger. Om te beoordelen of jij een hypotheek krijgt, kijkt de geldverstrekker naar het moment waarop de erfpachtrechten gevestigd of gewijzigd zijn en hoelang de canon nog vaststaat.

Is erfpacht afkopen een goed idee en is het aftrekbaar?
Er zijn zeker argumenten te bedenken voor de afkoop van erfpacht. Je hebt de touwtjes in handen en bent niet afhankelijk van de stand van de pet bij de gemeente of een particulier. Daarbij geeft een bank sneller een hypotheek op een huis met eigen grond. Je huis is beter verkoopbaar, want er zijn minder onzekerheden. Maar ja: afkopen kost flink wat geld en dat moet je wel hebben.

De afkoopsom zelf is niet aftrekbaar, maar als de afkoop wordt meegefinancierd in de hypotheek soms wel. Is de erfpacht niet alleen op de grond gevestigd, maar ook op de opstal (het bouwwerk)? Dan is het van belang dat de waarde van je opstal bij het beëindigen van de erfpachtovereenkomst wordt vergoed. Zo niet, is er fiscaal geen sprake van een eigen woning.