Het zijn woelige tijden. De hypotheekrente stijgt razendsnel, net als de energieprijzen en de prijzen van bouwmaterialen. Waardoor de bouwproductie stokt, terwijl de vraag naar woningen onverminderd hoog blijft. Goed moment dus om te kijken hoe het sentiment is in de markt. NIBC is benieuwd en gaat op deze plek in gesprek met tussenpersonen, taxateurs en klanten. Hoe kijken zij aan tegen de huidige situatie? We trappen af met Murat Onen, als intermediair verbonden aan Floris Vastgoed Specialisten.

Murat Onen heeft bijna een kwart eeuw financiële expertise, van Commodity en Scheepvaart financieringen tot Real Estate Finance. Een ervaren rot dus, die zijn ervaring opdeed tijdens 2 jaar ABN AMRO en 24 jaar ING. Tijdens één van de reorganisatierondes bij ING besloot Murat voor zichzelf iets te gaan doen. “Ik kende mijn huidige compagnon bij Floris Vastgoed Specialisten toen nog niet, maar had bij ING al aangegeven weg te willen. Een headhunter bracht ons in de zomer van 2017 in contact met elkaar en in april 2018 startte ik officieel als intermediair bij Floris.” Daarmee bracht hij een schat aan ervaring op vastgoedgebied in vanuit het Rotterdamse. Niet alleen werkte hij jarenlang bij de Real Estate tak van ING maar ook was zo’n 7 jaar bij het grootzakelijk team van ING met een viertal collega’s medeverantwoordelijk voor het Bouw & Onroerend Goed team. Murat: “De grote beleggers zaten bij de afdeling Real Estate, de kleinere partijen zoals de installateurs, aannemers, bouw- en leisure werden vanuit het Grootzakelijke team gefaciliteerd. Met klein heb je het overigens wel over een omzet vanaf zo’n € 20 miljoen.”

Ontzorgen

Dat vastgoedverhaal kreeg bij Floris Vastgoed Specialisten een mooi vervolg. Murat legt uit: “Wij arrangeren vanuit Floris financieringen op het gebied van commercieel en bedrijfsmatig vastgoed. Van beleggers met twee, drie panden tot grotere beleggers met € 200 tot € 300 miljoen aan vastgoed. Je hebt ’t dus over een heel breed spectrum klanten. Wat die klanten fijn vinden is dat ze bij ons ontzorgd worden. Wij voeren de gesprekken, initiëren alles met de bank, et cetera. Wij adviseren klanten ook, bijvoorbeeld bij de verkoop van een portefeuille waarbij ze ons vragen of er in ons netwerk iemand geïnteresseerd zou kunnen zijn. In dergelijke situaties brengen wij vraag en aanbod bij elkaar. Maar we kijken voor en met de klant ook naar de manier waarop zijn/haar leningen zijn gestructureerd. Als wij hier mogelijkheden in zien, bespreken we dit om zo voor hem/haar zowel qua portefeuille als op rentetechnisch vlak een voordeel te behalen. Momenteel biedt NIBC Vastgoed Hypotheek voor financieringen boven de 1 miljoen een rentevoordeel wat veel beleggers aanspreekt.”

Snelheid

Floris Vastgoed Specialisten is als onafhankelijk intermediair, dus niet gelieerd aan een specifieke bank of investeerder, een belangrijke partner van NIBC. Murat: “Wij hebben vorig jaar zo’n € 130 miljoen omgezet, waarvan een groot deel bij NIBC. Dat wil zeggen met NIBC Real Estate en NIBC Vastgoed Hypotheek samen. Plezierig is de snelheid waarmee ze zich normaalgesproken onderscheiden, want het is op het ogenblik erg druk in heel financieringsland. Daarnaast vind ik hun flexibiliteit prettig en daarmee samenhangend dat ze openstaan voor oplossingen die de klant/intermediair aandraagt.” Een ander punt waarop NIBC Vastgoed Hypotheek zich volgens Murat Onen onderscheidt van andere partijen is de mogelijkheid een lening te verhogen, waardoor je de overwaarde er na één of twee jaar uit kunt halen. Murat: “Bij veel andere partijen moet je eerst de lening aflossen, voordat je kunt verhogen. En er is natuurlijk die rentekorting boven de miljoen. Dat is met name bij grotere tickets, en die krijgen we steeds meer, interessant.”

Verbreding portfolio

Sprekend over aspecten die beter zouden kunnen, noemt Murat Onen een verbreding van het productportfolio: “Je hebt NIBC Vastgoed Hypotheek voor de buy-to-let markt voor residentieel vastgoed en combipanden. Daarnaast zijn er OIMIO en de Commercial Real Estate voor de grotere tickets. Wat ik mis is dat NIBC met betrekking tot bepaalde assettypes zoals retail en kantoren soms een beetje terughoudend is. En, net als veel andere geldverstrekkers, terughoudend met het accepteren van een 2e hypothecaire inschrijving ten behoeve van derden achter hun 1e hypotheekrecht. Daardoor zie je dat veel beleggers, die investeren in deze assetclasses, momenteel de financiering ophalen bij andere financier(s) die het 2e hypotheekrecht wel accepteren en deels via private investeerders. Wij zijn zelf natuurlijk ook kritisch en kijken op voorhand altijd naar de propositie. Bij een retail of kantoorportefeuille kijken wij ook naar aspecten als: de haalbaarheid van de financiering, waar ligt het, hoe is het verhuurd, wie zijn de huurders, gemiddelde WALT, welke alternatieve mogelijkheden zijn er in de toekomst zoals wellicht transformatie naar woningen, wordt het niet te duur aangekocht, et cetera.”

Toekomstverwachting

Wat betreft de huidige marktsituatie en de verwachtingen voor de (nabij) toekomst, blijft het volgens Murat Onen koffiedikkijken. Toch voorziet hij een doorgaande stijging van de hypotheekrente. Verder blijft de schaarste op de woningmarkt bestaan of zal nog verder toenemen. Murat: “In combinatie met de PFAS en stikstofproblematiek en de moeite die bouwbedrijven hebben door personeelstekort en sterk stijgende materiaalprijzen, zal de woningbehoefte blijven bestaan. Het aantal transacties neemt, denk ik wel af, maar de invloed op de waardering zal naar mijn idee minimaal zijn. Want ja, de schaarste blijft. De vraag is grofweg tien keer zo groot als het aanbod. Overheidsmaatregelen zoals opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht zullen daar weinig aan veranderen.”