Zoals planoloog Martien van der Maan stelde in een recente column in Stadszaken: speculanten en beleggers op de woningmarkt zijn eerder het gevolg dan de oorzaak van de situatie. Iets dat Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystemen aan de Universiteit van Delft, beaamt in een recent gesprek met Metro: “Onderzoek van onder andere het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam heeft aangetoond dat de aankoop van woningen door beleggers weinig tot geen invloed heeft op de koopprijzen. Dat zie je ook aan het feit dat huizenprijzen overal oplopen, niet alleen in de specifieke steden waar veel beleggers actief zijn.”

Oorzaken en gevolgen
Hoe zit ’t nou eigenlijk echt? Wat zijn de problemen, hoe zijn ze ontstaan? En wat kan er aan worden gedaan? Lastig te zeggen, mede omdat, net als in de Covid-19 discussie van de afgelopen anderhalf jaar, het zelfs al moeilijk is om overeenstemming te krijgen over de feiten. Terwijl de één zegt dat de torenhoge huizenprijzen simpelweg het gevolg zijn van een groot tekort (eenvoudige economische wet tenslotte: veel vraag, weinig aanbod, dus hoge prijzen), zegt de ander dat er veel iets meer achter zit. En dat je vooral ook moet kijken naar de financiële oorzaken van die stijging, zoals hoofdeconoom van het CBS Peter Hein van Mulligen meent: “Het woningtekort is niet historisch hoog […], de woningvoorraad is in vergelijking met het aantal inwoners en huishoudens gelijk aan tien jaar geleden.” Ook de Nederlandse Bank concludeerde dat de hoge huizenprijzen meer samenhangen met de financieringsruimte van de koper dan met het woningtekort. Daarin staat het CBS en de Nederlandse Bank niet alleen. De afgelopen 25 jaar volgden de huizenprijzen nauwkeurig het maximale leenbedrag, zo schrijven Rens van Tilburg en Peter Blom van de Sustainable Finance Lab van de Universiteit van Utrecht. Dit maximum nam toe door de stijgende inkomens, de dalende hypotheekrentes en de ruimere inkomensnormen. Een constatering die ook Peter Boelhouwer doet: “In de afgelopen zes jaar is de hoogte van de hypotheekrente enorm gedaald en ons inkomen gestegen […] door die lage rente zijn de woonlasten fors goedkoper.”

Bouwen, bouwen, bouwen?
Gezien het bovenstaande is meer bouwen dan ook niet de oplossing. Hoogleraar banking and finance Dirk Schoenmaker aan de Erasmus Universiteit noemt het de ‘baksteenmythe’. Volgens hem kan het weliswaar geen kwaad extra huizen te bouwen rondom de grote steden waar de het tekort het grootst is, met name voor starters, studenten en mensen tot een modaal inkomen. Maar de kern van het probleem blijft volgens hem de overvloed aan goedkoop geld (onder andere het gevolg van het monetaire beleid van de ECB, maar ook door de wereldwijde lage rente). Trouwens, ook al zouden we het willen: het gaat niet lukken. De politiek wil wel en heeft de afgelopen jaren meerdere keren geroepen dat er voor 2030 een miljoen huizen moeten worden gebouwd. Maar hoe, waar en door wie , werd daarbij gemakshalve niet vermeld. Want de politieke partijen hebben praktisch allemaal mooie woonplannen, maar deze sneven vanwege het tekort aan geschikte locaties en het tekort aan personeel. Wat betreft dat laatste: ook ambtelijk. Zo liggen er alleen al in Rotterdam plannen voor minstens 30.000 nieuwe woningen, maar kan het ambtelijk apparaat per jaar slechts 3.000 woningen verwerken.

Rol overheid
De rol van de overheid was overigens ook niet erg stimulerend de afgelopen jaren. Allereerst gaf Den Haag de regie op de woningmarkt uit handen door het ministerie van volkshuisvesting op te heffen en te stoppen met een minister van Wonen, omdat de woningmarkt ‘af’ zou zijn. Daarnaast introduceerde ze in 2013 de verhuurdersheffing. Een fiscale maatregel die jaarlijks zo’n 1,7 miljard opbrengt en waarvan 95% door corporaties wordt betaald. Deze maatregel werd ingesteld tijdens de financieel-economische crisis om het begrotingstekort te verminderen, maar staat inmiddels structureel in de rijksbegroting. De verhuurdersheffing roomt de inkomsten van de corporaties af wat ten koste van de mogelijkheden om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Ten gevolge van de heffing kunnen corporaties tienduizenden huizen minder bouwen, met name betaalbare huurwoningen. In combinatie met een situatie waarin het door wet- en regelgeving makkelijker is om als belegger een huis te kopen dan als consument om er zelf in te gaan wonen (financieel journalist Hans de Geus schreef er een helder boek over), is het de overheid die aan zet is. Aan welke knoppen daarbij precies moet worden gedraaid, is een electoraal gevoelig punt. Want er zullen maatregelen moeten worden genomen die de waan van de dag overstijgen. Om de eerder geciteerde columnist Martien van der Maan over de gevolgen van onder andere het falende overheidsbeleid aan te halen: effectief woonbeleid is geen vraag/aanbod kwestie, maar een sociaal culturele daad. Hoe langer een nieuw kabinet op zich laat wachten, hoe nijpender de problemen worden. En of het door het huidige demissionaire kabinet ingestelde opkoopverbod dat per 1 januari in diverse grote steden wordt ingevoerd, effectief zal zijn, moet nog blijken.

Disclaimer: Dit artikel is geschreven in samenspraak met NIBC Bank N.V., maar niet namens NIBC Bank N.V.