Wat wordt het: de ketting- of de figuurzaag?
De opening van het artikel half november in Vastgoedjournaal klonk, waarschijnlijk onbedoeld, nogal ironisch: Oprichter Coen van Oostrom van Edge gaat duizenden woningen ontwikkelen. Niet in Nederland, maar in Duitsland. Van Oostrom maakte het nieuws bekend afgelopen 14 november op het jaarlijkse symposium van Adelaer, met als toelichting dat de focus van Edge richting woningbouw gaat.
Maar niet in Nederland, want daar is de woningmarkt met alle wetgeving verkeerd ingericht, volgens Van Oostrom, maar in Duitsland. Waar dat mogelijk wordt gemaakt door een slimme vorm van dereguleren. Ook in Nederland zou een forse deregulering één van de belangrijkste voorwaarden van herstel zijn van de woningmarkt, aldus Van Oostrom. En vervolgens, à la Musk: “De kettingzaag moet in al die regels.” Concreet: in Duitsland werd de puntentelling voor nieuwbouw afgeschaft, waardoor er doorgepakt kan worden.
Ideetje voor Jetten en Bontenbal?
Nu er in Nederland volop wordt gepraat over hoe en met wie een nieuw kabinet geformeerd zou kunnen worden, lijkt het dus verstandig te kijken naar hoe de oosterburen het voor elkaar hebben gekregen om met zo’n simpele ingreep de woningmarkt vlot te trekken. Want zowel bij D66 als bij het CDA staat het terugdringen van de woningnood bovenaan het lijstje van hoofdpijndossiers. Zo hebben Jetten en Bontenbal inmiddels al gesproken met diverse deskundigen, waaronder ambtenaren van Volkshuisvesting, de voorzitter van de Vereniging Nederlandse Gemeenten Sharon Dijksma, de voorzitter van Bouwend Nederland Arno Visser en de hoogleraren Peter Boelhouwer en Winy Maas van de TU Delft.
Manifest om het woningtekort te verminderen
Al eerder, eind augustus, publiceerde Peter Boelhouwer, samen met Jan Rouwendal van de VU en gebiedsontwikkelingsexperts Friso de Zeeuw en Desiree Uitzetter een manifest dat de politiek zou moeten aansporen daadwerkelijk het woningtekort in ons land te verminderen. Hun analyse van de huidige situatie luidt kort maar krachtig: het beleid schiet tekort, de procedures lopen vast en het jaarlijkse doel van 100.000 woningen blijft ver uit zicht. Zij signaleren onder andere een zorgwekkende uitstroom van beleggers in het middensegment, een categorie die een essentiële functie heeft. En komen met een aantal aanbevelingen, waaronder de aanpassing van de Wet betaalbare huur en een herziening van box 3 om de huurmarkt te herstellen en opnieuw aantrekkelijk te maken voor investeerders.
Minder regels, meer daadkracht
Niet alleen de procedures lopen vast, ook diverse woningbouwprojecten strandden door diverse oorzaken, waaronder stikstof, netcongestie, onrendabele toppen, capaciteitsgebrek bij gemeenten, trage procedures en mobiliteitseisen. Voortrekker in de formatie, D66, pleitte al voor nieuwe wetgeving waardoor bestaande woningen sneller en efficiënter bewoond moeten kunnen worden. Dit door regels te schrappen die het nu soms onmogelijk maken om woningen te splitsen of te delen. Bovendien wil D66 bestaande, stilgevallen, woningbouwprojecten reanimeren door bezwaarprocedures in te perken. Bouwers mogen volgens dat idee al verdergaan met de woningbouw terwijl nog niet alle bezwaarprocedures zijn afgerond.
Stimulerende maatregelen
De partijen die nu aan tafel zitten zijn het behoorlijk eens over zaken als de rol van het Rijk (de overheid moet de regie terugpakken op de woningmarkt), de bouwlocaties, het verkorten van procedures en het verminderen van regels, extra financiële middelen en het beter gebruik maken van de bestaande voorraad. ‘Stimuleer het optoppen, uitplinten, ‘hoekje erbij’, splitsen, woningdelen, hospita-verhuur, kleinschalige transformaties en de bouw van tijdelijke woningen. Met name de bouw van tijdelijke woningen kan bijdragen aan de ontwikkeling van een flexibele schil op de woningmarkt’, zoals de vier deskundigen het formuleren. Bovendien moet volgens hen de vennootschapsbelasting en ATAD-heffing voor woningcorporaties worden afgeschaft en moeten corporaties met door WSW geborgde leningen ook bouwen voor het middensegment.
Heet hangtaboe: hypotheekrenteaftrek
Trouwens, één van de aanbevelingen van deze vier deskundigen is ook het beperken van de hypotheekrenteaftrek (maar dan wel met bescherming van starters). En laat dat nou net onbespreekbaar zijn voor een belangrijke, potentiële regeringspartner, die al heeft aangekondigd niet in een kabinet te willen plaatsnemen dat de hypotheekrenteaftrek wil afschaffen. Terwijl D’66 en het CDA en de partijen aan de linkerzijde nou juist van mening zijn dat die aftrek er mede voor heeft gezorgd dat de huizenprijzen zo op zijn gelopen in Nederland. Iets dat overigens wordt bevestigd door berekeningen van de OESO en De Nederlandse Bank. Want de leenruimte van kopers is nu eenmaal groter dankzij de hypotheekrenteaftrek. Kortom, er zal nog het nodige gepraat moeten worden om te komen tot een effectief woningbeleid, waarbij heilige huisjes niet gespaard kunnen worden.