Het zijn woelige tijden. De hypotheekrente stijgt razendsnel, net als de energieprijzen en de prijzen van bouwmaterialen. Waardoor de bouwproductie stokt, terwijl de vraag naar woningen onverminderd hoog blijft. Goed moment dus om te kijken hoe het sentiment is in de markt. NIBC Vastgoed Hypotheek is benieuwd en gaat op deze plek in gesprek met tussenpersonen, taxateurs en klanten. Hoe kijken zij aan tegen de huidige situatie? We vervolgen onze serie met taxateur Inge Hulsen MRE MRICS RT.

De taxateur vormt een uiterst belangrijke schakel in het hele financieringsproces, aangezien zijn/haar bevindingen de basis vormen voor een helder inzicht in de waarde van het onderliggende vastgoed. Daarnaast is de taxateur de verbindende schakel tussen de financier en de ‘werkvloer’, om het zo maar even te noemen. Of zoals Amer Jagesar, mede-oprichter van NIBC Vastgoed Hypotheek het formuleert: “Taxateurs zijn onze ogen en oren; daar varen wij op.” Vandaar ook dat we graag in gesprek gaan met Inge Hulsen, als taxateur verbonden aan MVGM, naar eigen zeggen de grootste vastgoeddienstverlener van Nederland.

De jongste
Inge is ondanks haar jeugdige leeftijd, 47 jaar, een oude rot in het vak, want ze was al op haar 23-ste beëdigd taxateur/makelaar. “Ik ben van huis uit Limburgse en was op die leeftijd de jongste beëdigde taxateur/makelaar in de provincie. Toen de makelaardij gaandeweg los kwam te staan van het onderdeel taxaties, ben ik richting commercieel vastgoed gegaan.” Inge Hulsen heeft altijd haar eigen kantoor gehad. Eerst in Limburg en vervolgens, toen ze haar hart volgde (“dan weet je het wel”) richting het westen, in de Randstad. “Dat was carrière technisch ook beter. Ik was MKB taxateur, maar toen de regelgeving steeds strenger werd en de taxaties steeds meer naar grote partijen gingen, besloot ik om me aan te sluiten bij zo’n grote partij. MVGM in mijn geval. Sinds 2013. Voordeel daarvan is dat je je puur kunt richten op het taxateursvak.” MVGM is een speler die met een team van zo’n 45 taxateurs landelijk taxaties verzorgt voor partijen als grootbanken en institutionele beleggers, waarbij Inge Hulsen met 9 mensen taxaties verzorgt in de regio Haaglanden/Rotterdam.

Averechts
Door de enorme hausse in beleggen in residentieel vastgoed, het bekende box-3 verhaal, heeft zich de laatste jaren een enorme toename voorgedaan van taxaties in residentieel commercieel vastgoed. Een woning voor eigen gebruik is een heel ander verhaal dan, taxatie-wise gezien, een woning als beleggingsobject. Inge Hulsen: “De eerste beoordeel je met name door referenties: je kijkt naar min of meer vergelijkbare woningen. Bij de tweede, een woning die je commercieel verhuurt, kijk je naar zaken als: de markthuur, de puntenhuur, mag de woning geliberaliseerd worden verhuurd en wat is dan het rendement. Daarnaast kijken we ook naar de leegwaarde en hoe de leegwaarde zich verhoudt tot de waarde in verhuurde toestand. Ook dat kan van invloed zijn op het rendement.” Volgens Inge Hulsen wordt in de huidige situatie waarbij steeds meer maatregelen worden genomen zoals zelfbewoningsplicht, het steeds lastiger hoe je om moet gaan met wonen als beleggingsproduct. Inge Hulsen: “De overheden willen de huurder beschermen en gaan ervan uit dat de particuliere belegger de huurder uitbuit, terwijl verreweg het grootste deel van de particulier beleggers keurige mensen zijn met happy huurders in hun woningen. Maar de beleggingswoningen worden juist duurder door alle maatregelen, zoals zelfbewoningsplicht en de verhoging van de overdrachtsbelasting, dus lijken de maatregelen een averechts effect te hebben.”

Onrust
Inge Hulsen die al voor NIBC Vastgoed Hypotheek taxaties verricht vanaf het moment dat er begonnen werd met buy-to-let, constateert dat de markt op dit moment zeer onrustig is: “Partijen die in de afgelopen jaren een vastgoedportefeuille hebben opgebouwd willen juist nu, met de stijgende rente, oversluiten. Dat zorgt voor een enorme hectiek. Verder is er op plekken waar zelfbewoningsplicht is, zoals Rotterdam, de nodige handel in verhuurde objecten. Want die wil iedereen graag hebben. Want je kunt niks nieuws meer kopen dat je mag verhuren en je kunt ook niet meer transformeren wat je vervolgens gaat verhuren. Het zorgt er ook voor dat woningen in verhuurde staat meer waard kunnen worden dan leegstaande. Daarnaast wijken beleggers uit naar steden en gebieden waar geen zelfbewoningsplicht is. Daar kunnen ze nog kopen, renoveren en transformeren. Want er is nog steeds veel geld in de markt. De inflatie zorgt er trouwens in combinatie met de blijvend krappe woningmarkt voor dat vastgoed een populaire belegging blijft.”

De weger gewogen
Er is in de afgelopen jaren nogal een discussie geweest over het doen en laten van de taxateur, mede gestimuleerd door de corona-crisis die de zaken even flink op scherp zette. Een discussie waarbij niet alleen de onafhankelijkheid van de bevindingen van de taxateur aan de orde werden gesteld, maar ook de vraag aan de orde kwam wat hij/zij nou eigenlijk meet. Een bijna filosofisch/semantische discussie dus over wat vastgoedwaardering is en hoe objectief de resultaten kunnen zijn. Een discussie waar onder meer Tom Berkhout, professor of Real Estate aan Nyenrode business Universiteit flink aan heeft bijgedragen door zijn publicaties over ‘taxeren’ versus ‘waarderen’. Waarbij ‘taxeren’ draait om het inschatten van de prijs die op de vastgoedmarkt door een derde partij betaald gaat worden, terwijl ‘waarderen’ draait om de vraag welke waarde het object voor de bezitter zelf heeft. Berkhout stelt dat er naar een taxatiemodel moet worden gegaan, gebaseerd op het verschil tussen de (toekomstige) economische waarde en de (huidige) marktwaarde van een object. Aangezien dit model een beter zicht biedt op de waarde- en rendementsontwikkeling van vastgoed op de lange termijn in plaats van op de waan van de dag.